Was macht eine Immobilienverwaltung? Aufgaben, Kosten und Auswahl
Eine Immobilienverwaltung – oft auch Bewirtschaftung genannt – entlastet Eigentümerinnen und Eigentümer bei der täglichen Betreuung ihrer Liegenschaft. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Aufgaben bei Mietliegenschaften und im Stockwerkeigentum und zeigt, worauf Sie bei der Auswahl achten sollten.
Aufgaben bei Mietliegenschaften
Bei vermieteten Wohn- und Geschäftsliegenschaften übernimmt die Verwaltung je nach Vertrag insbesondere:
- Vermietung: Ausschreibung, Besichtigungen, Prüfung der Bewerbungen und Abschluss der Mietverträge
- Mietzinsinkasso: Überwachung der Zahlungseingänge und Mahnwesen
- Nebenkostenabrechnung: Erstellen der jährlichen Abrechnung für die Mieterschaft
- Unterhalt: Organisation von Reparaturen, Hauswartung und Unterhaltsarbeiten
- Kommunikation: Ansprechpartnerin für Mieterinnen und Mieter, etwa bei Mängeln
- Buchhaltung und Reporting: Liegenschaftsrechnung und regelmässige Berichte an die Eigentümerschaft
Zu den Nebenkosten hält das Obligationenrecht fest, dass die Mieterschaft sie nur bezahlen muss, wenn dies besonders vereinbart ist (Art. 257a OR). Werden Nebenkosten mit Akontozahlungen erhoben, wird in der Regel jährlich abgerechnet; die Mieterschaft kann Einsicht in die Belege verlangen (Art. 257b OR).
Aufgaben im Stockwerkeigentum
Stockwerkeigentümergemeinschaften können eine Verwalterin oder einen Verwalter bestellen (Art. 712q ZGB). Zu den gesetzlichen Aufgaben gehört es unter anderem, die Beschlüsse der Versammlung auszuführen und die gemeinschaftliche Verwaltung zu besorgen (Art. 712s ZGB). In der Praxis umfasst das typischerweise:
- Vorbereitung und Durchführung der Stockwerkeigentümerversammlung
- Erstellen der Jahresrechnung und des Budgets
- Verwaltung des Erneuerungsfonds
- Organisation von Unterhalt und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile
Was kostet eine Immobilienverwaltung?
Das Honorar wird im Verwaltungsvertrag festgelegt – häufig als Prozentsatz der Mieteinnahmen oder als Pauschale pro Einheit. Entscheidend ist, welche Leistungen im Grundhonorar enthalten sind und welche separat verrechnet werden, etwa die Begleitung grösserer Sanierungen oder Neuvermietungen. Vergleichen Sie Offerten deshalb immer anhand des konkreten Leistungsumfangs.
Checkliste für die Auswahl
- Erfahrung mit Ihrem Objekttyp: Mietliegenschaft, Stockwerkeigentum oder Geschäftsliegenschaft?
- Erreichbarkeit: Wie schnell reagiert die Verwaltung auf Anfragen und Notfälle?
- Transparenter Vertrag: Leistungen, Honorar, Zusatzkosten, Laufzeit und Kündigung klar geregelt
- Reporting: Wie oft und in welcher Form erhalten Sie Abrechnungen und Berichte?
- Regionale Präsenz: Kennt die Verwaltung den lokalen Markt und Handwerksbetriebe vor Ort?
- Referenzen: Fragen Sie nach vergleichbaren Mandaten.
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