Ob Verkauf, Erbteilung, Scheidung, Finanzierung oder Steuern: Eine seriöse Bewertung schafft Klarheit. In Zürich kommt hinzu, dass der Kanton die Steuerwerte der Liegenschaften neu festsetzt und die Abschaffung des Eigenmietwerts näher rückt. Dieser Ratgeber erklärt die Begriffe, die gängigen Methoden, die Kosten und die Faktoren, die den Wert einer Zürcher Liegenschaft bestimmen.
Der Verkehrswert entspricht dem Preis, den ein Käufer unter normalen Marktbedingungen bezahlen würde. Der Steuerwert ist der amtliche Wert für die Vermögenssteuer und liegt im Kanton Zürich zwischen 70 und 100 Prozent des Verkehrswerts [1]. Der Ertragswert leitet den Wert aus den erzielbaren Mieteinnahmen ab und ist vor allem für Mehrfamilien- und Geschäftsliegenschaften relevant.
Der Wert wird aus Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Bei der hedonischen Methode wird der Preis statistisch aus Merkmalen wie Lage, Grösse, Baujahr und Ausbau berechnet. Geeignet für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser [3].
Der nachhaltig erzielbare Netto-Mietertrag wird mit einem Kapitalisierungssatz in einen Wert umgerechnet. Geeignet für vermietete Liegenschaften [3].
Land- und Gebäudewert werden getrennt ermittelt (Bodenwert plus Gebäudewert nach Alter und Zustand). Geeignet für Spezialobjekte oder wenn Vergleichsdaten fehlen [3].
Zukünftige Erträge werden auf heute abgezinst. Das Verfahren kommt vor allem bei vermieteten und gewerblichen Objekten zum Einsatz [5].
Bei komplexen Objekten, Streitfällen oder Erbteilungen ist ein Gutachten einer qualifizierten Fachperson sinnvoll [3].
| Art | Beispiele aus Quellen |
|---|---|
| Online-Schätzung (hedonisch) | Gratis-Angebote existieren, sind laut Moneyland aber oft ungenau; kostenpflichtiges Beispiel: rund CHF 400 für ein Einfamilienhaus [5] |
| Bewertung im Rahmen eines Verkaufsmandats | meist ohne separate Gebühr, in der Provision enthalten [5]; z. B. bei neho kostenlos, wenn Sie verkaufen möchten [4] |
| Ausführliches Gutachten durch Fachperson | Beispiele: neho-Festpreis CHF 950 exkl. MWST (Stand Februar 2026) [4]; Moneyland: oft rund CHF 1’000, teils deutlich mehr [5] |
Die Beträge sind Beispiele einzelner Anbieter und Quellen (neho 2026, Moneyland 2024), keine branchenweiten oder verbindlichen Tarife. Die Kosten hängen von Anbieter, Objekt und Leistungsumfang ab (z. B. Besichtigung, Bericht, Zweck wie Erbteilung oder Finanzierung). Eine Online-Schätzung ist eine statistische Ersteinschätzung; eine gutachterliche Bewertung ist eine individuelle Beurteilung durch eine Fachperson. Holen Sie eine Offerte ein und klären Sie, was inbegriffen ist.
Der Kanton Zürich hat die Liegenschaftenbewertung für 2026 neu geregelt. Die Gemeindesteuerämter versenden die neuen Werte gemäss Kanton im Januar 2027; es sind keine anfechtbaren Verfügungen, Einwände erfolgen über die Steuererklärung [1]. Für Liegenschaften, die bis Ende 2025 gebaut wurden, bleiben die bisherigen Eigenmietwerte bestehen; der Kanton hat auf eine Erhöhung verzichtet [6]. Der Bundesrat hat entschieden, die Eigenmietwertbesteuerung auf den 1. Januar 2029 abzuschaffen [2]. Was das für Ihre Steuern und Ihre Hypothek bedeutet, klären Sie mit einer Steuerfachperson.
Spezialisierte Anbieter finden Sie unter Immobilienbewertung in der Stadt Zürich und im Kanton Zürich, am See etwa in Thalwil, Horgen, Küsnacht und Zollikon. Wenn Sie verkaufen möchten, finden Sie hier die Immobilienmakler in Zürich.
Für eine erste Einordnung ja. Für Verkaufspreis, Erbteilung oder Streitfälle ist eine Besichtigung durch eine Fachperson aussagekräftiger.
Nein. Der Steuerwert liegt höchstens beim Verkehrswert und ist eine steuerliche Grösse.
Als Faustregel einige Monate; bei starken Marktveränderungen oder Umbauten sollte neu bewertet werden.
Hinweis: Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung. Angaben ohne Gewähr; massgebend sind die jeweils aktuellen Rechtsgrundlagen.
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