Was kostet eine professionelle Immobilienverwaltung in der Schweiz? Entdecken Sie Honorarmodelle, Preisbeispiele in CHF und wichtige Zusatzkosten für Mietliegenschaften und Stockwerkeigentum.
Für ein voll vermietetes Mehrfamilienhaus nennen Schweizer Ratgeber am häufigsten 4 bis 5 Prozent der jährlichen Mietzinseinnahmen als Honorar einer professionellen Verwaltung [1][2]. Im Stockwerkeigentum wird meist ein Grundhonorar von rund 2’000 bis 2’500 Franken pro Jahr plus 350 bis 500 Franken pro Einheit verrechnet. Das zeigen der Schweizer Stockwerkeigentümerverband und ein Vergleichsportal [3][4]. Diese Werte sind Orientierungsgrössen und keine statistisch erhobenen Marktdurchschnitte. Einen verbindlichen Tarif gibt es in der Schweiz nicht. Was Sie tatsächlich bezahlen, hängt von der Objektart, der Grösse, dem Leistungsumfang und den Zusatzleistungen ab.
Dieser Ratgeber erklärt die gängigen Honorarmodelle, ordnet die publizierten Zahlen ein und zeigt Rechenbeispiele mit offengelegten Annahmen. Die zitierten Gesetzesbestimmungen sind im Quellenverzeichnis auf Fedlex verlinkt. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine Rechts- oder Steuerberatung. Was eine Verwaltung grundsätzlich leistet, erklärt unser Ratgeber Was macht eine Immobilienverwaltung?
Wer nach den Kosten einer Immobilienverwaltung sucht, findet viele Prozentzahlen, aber keine amtliche Statistik. Verwaltungshonorare sind frei verhandelbar. Honorarempfehlungen von Branchenverbänden gelten seit dem WEKO-Entscheid von 2012 (USPI Neuenburg) als kartellrechtlich heikel [5].
Publizierte Werte stammen deshalb aus drei Quellentypen, die sich in ihrer Aussagekraft unterscheiden:
Tabelle seitlich scrollen
| Modell | Berechnung | Typisch für | Orientierungswerte | Beispiele aus Anbietertarifen | Worauf achten |
|---|---|---|---|---|---|
| Prozent der Mieteinnahmen | Prozentsatz der Netto- oder Bruttomieten, oft auf Basis der Soll-Miete | Mietliegenschaften, Wohn- und Geschäftshäuser | 4–5 % für voll vermietete MFH, bis 7 % bei tiefem Mietniveau [1]; 2,5–5 % ohne Neuvermietung [3] | MFH und Gewerbe 4–5 % der Nettomieten [12] | Netto oder brutto? Soll- oder Ist-Miete? Honorar steigt mit den Mieten |
| Grundhonorar plus Pauschale pro Einheit | Fixer Jahresbetrag pro Liegenschaft plus Betrag je Einheit und Parkplatz | Stockwerkeigentum | ca. 2’000–2’500 Fr. plus 350–500 Fr. pro Einheit, 30–50 Fr. pro Garage [4]; ab 2’000 Fr. plus 350–500 Fr., 40–60 Fr. pro Parkplatz [3] | keine belastbaren Beispiele gefunden | Sind Versammlung und technische Verwaltung im Grundhonorar enthalten? |
| Fixpreis pro Einheit und Monat | Fester Betrag je Mieteinheit | Einzelne Anbieter | keine marktweiten Werte gefunden | 69 Fr. pro Wohnung und Monat exkl. MWST: Tarif eines Anbieters für die in seinem Angebot beschriebenen Wohneinheiten (Bern/Thun/Interlaken), kein allgemeiner Schweizer Preis [13] | Leistungsumfang und Ausschlüsse genau prüfen |
| Jahrespauschale für Einzelobjekte | Fester Jahresbetrag | Einzelne Wohnung, Einfamilienhaus | keine marktweiten Werte gefunden | ca. eine Monatsmiete pro Jahr [12] | Bei tiefer Miete prozentual teuer |
| Nach Aufwand | Stundenansatz | Beratung, Erneuerungsplanung, Sondermandate | 145–200 Fr./Std. Beratung [3]; ca. 100–150 Fr./Std. Erneuerungsplanung im STWE [4] | – | Stundenrapporte verlangen, Kostendach vereinbaren |
| Zusatzhonorare | Einmalig je Leistung | Erst- und Neuvermietung, Mandatsübernahme | 5–10 % statt 2,5–5 % des Mietzinses bei Mandaten mit Neuvermietung [3] | eine Monatsmiete (Zentralschweiz) [14] bis 1–1,5 Netto-Monatsmieten [15] pro Vermietung | Kann das Jahreshonorar deutlich erhöhen |
Beim Prozentmodell lohnt sich der Blick ins Kleingedruckte. Wird das Honorar auf der Bruttomiete (inklusive Nebenkosten) oder auf der Nettomiete berechnet? Bei gleichem Prozentsatz ist die Nettobasis für Eigentümer günstiger [3]. Viele Verwaltungen rechnen zudem mit der Soll-Miete, also den vertraglich geschuldeten Mieten. Das Honorar fällt dann auch an, wenn ein Mieter nicht bezahlt [3].
Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft erzielt in der Regel keine Mieteinnahmen, auf die ein Prozentsatz angewendet werden könnte. Das Honorar setzt sich deshalb aus einem Grundbetrag für die Liegenschaft und einem Betrag pro Einheit zusammen. Bei grösseren Überbauungen sinkt der Betrag pro Einheit in der Regel [3]. Leistungen der Unterhalts- und Erneuerungsplanung sind gemäss Stockwerkeigentümerverband oft nicht im Pauschalhonorar enthalten [4].
Die Verwaltung handelt im Auftrag der Eigentümerschaft. Sie vermietet, schliesst Mietverträge ab, zieht Mieten ein, mahnt, erstellt Liegenschafts- und Nebenkostenabrechnungen, organisiert den Hauswart und beauftragt Reparaturen [1][6]. Laut UBS sind für ein vollständig vermietetes Mehrfamilienhaus 4 bis 5 Prozent des Mietzinses üblich, in Regionen mit tiefem Mietzinsniveau bis zu 7 Prozent [1]. Der Aufwand pro Wohnung ist ähnlich, die Mieten sind aber tiefer.
Hier ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft Auftraggeberin. Die Versammlung bestellt den Verwalter und beaufsichtigt ihn (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 ZGB). Sie kann ihn jederzeit abberufen, vorbehältlich allfälliger Entschädigungsansprüche (Art. 712r Abs. 1 ZGB) [16]. Der Verwalter vollzieht die Beschlüsse, verteilt die gemeinschaftlichen Kosten, stellt Rechnung, zieht die Beiträge ein und verwaltet die Geldmittel (Art. 712s ZGB) [16]. Die Entschädigung des Verwalters gehört zu den gemeinschaftlichen Kosten. Diese tragen die Stockwerkeigentümer nach ihren Wertquoten (Art. 712h ZGB), soweit keine abweichende Regelung besteht [16]. In der Praxis kommen Versammlung, Protokoll, Budget, Jahresrechnung und die Verwaltung des Erneuerungsfonds hinzu [11][4].
Bei Büro-, Retail- oder Gewerbeflächen ist die Bewirtschaftung oft anspruchsvoller. Typisch sind Geschäftsmietverträge mit Optionen und Indexklauseln, unterschiedliche Nebenkostenschlüssel und technische Anlagen [13]. Das Ausarbeiten umfangreicher Geschäftsmietverträge wird in der Zürcher Vertragsvorlage als separat zu vergütende Leistung aufgeführt [6]. Die gefundenen Preise stammen ausschliesslich aus Anbietertarifen: 4 bis 5 Prozent der Nettomieten oder ein Prozentsatz des Umsatzes [12] oder ein Fixpreis nach Aufwand [13]. Eine belastbare schweizweite Preisspanne für Gewerbeverwaltung konnten wir nicht finden.
Für Zürich, Zug, Basel, Luzern, Bern oder die Westschweiz liegen keine verlässlichen, öffentlich zugänglichen Preisvergleiche vor. Wir nennen deshalb keine regionalen Durchschnittswerte.
Belegen lässt sich ein qualitativer Zusammenhang: Weil das Honorar meist prozentual von der Miete abhängt, bezahlen Eigentümer in Regionen mit hohen Mieten bei gleichem Prozentsatz mehr Franken. In Regionen mit tiefen Mieten werden dafür oft höhere Prozentsätze verlangt [1][2]. Ein Vergleich in Franken pro Wohnung und Jahr ist deshalb aussagekräftiger als der reine Prozentsatz.
Die folgenden Rechenbeispiele sind eigene, vereinfachte Illustrationen auf Basis der oben zitierten Spannen. Sie sind weder Offerten noch Marktdurchschnitte.
Zum Vergleich: Ein Vergleichsportal nennt für eine Mietliegenschaft mit 8 Wohnungen und 150’000 Franken Nettomieten jährliche Kosten von rund 5’000 bis 8’000 Franken ohne Neuvermietung [3].
Ein Vergleichsportal weist für eine Gemeinschaft mit 12 Wohnungen eine Offertenspanne von rund 4’000 bis 12’000 Franken aus [3]. Die Bandbreite zeigt, wie stark Leistungsumfang und Anbieter den Preis beeinflussen.
Bei Einzelobjekten fallen Pauschalen und Mindesthonorare deshalb stärker ins Gewicht.
Die gemeinsam von HEV Zürich, SVIT Zürich und VZI herausgegebenen Allgemeinen Bedingungen zum Bewirtschaftungsvertrag (Ausgabe 2019) zeigen, wie ein Standardmandat aufgebaut sein kann [6]. Ihr eigener Vertrag kann davon abweichen.
In der Vorlage im vereinbarten Honorar enthalten [6]:
In der Vorlage separat verrechnet [6]:
Zusätzlich weist UBS darauf hin, dass das Verwaltungshonorar die Organisation des Hauswarts umfasst, nicht aber dessen Leistungen und Sozialabgaben [1].
Das Bundesgericht ordnet Verträge über die Verwaltung von Liegenschaften dem Auftragsrecht zu (BGE 106 II 157) [10]. Nach Art. 404 OR kann ein Auftrag von jeder Partei jederzeit widerrufen oder gekündigt werden. Erfolgt dies zur Unzeit, ist der zurücktretende Teil zum Ersatz des verursachten Schadens verpflichtet [9]. Ob vertraglich fixierte Kündigungstermine und Entschädigungen bei Liegenschaftsverwaltungen durchsetzbar sind, wird in der Lehre unterschiedlich beurteilt [20].
In der Praxis sieht die Zürcher Vorlage eine Kündigung mit sechs Monaten Frist auf Ende eines Kalenderjahres vor [6]. Bei Stockwerkeigentum sind laut einem Vergleichsportal drei bis sechs Monate auf Ende des Geschäftsjahres verbreitet [11]. Für die Gemeinschaft gilt zusätzlich Art. 712r ZGB [16]. Bei Unklarheiten lohnt sich eine rechtliche Beratung.
Für voll vermietete Mehrfamilienhäuser nennen Banken und Ratgeber meist 4 bis 5 Prozent der Mieteinnahmen, in Regionen mit tiefen Mieten bis 6 oder 7 Prozent [1][2]. Das sind Orientierungswerte. Einen verbindlichen Satz oder eine amtliche Statistik gibt es nicht.
Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband nennt ein Grundhonorar von rund 2’000 bis 2’500 Franken pro Jahr und 350 bis 500 Franken pro Einheit [4]. Für eine Gemeinschaft mit 12 Wohnungen ergibt das in unserem Rechenbeispiel rund 6’500 bis 9’100 Franken pro Jahr.
Das hängt vom Vertrag ab. In der Zürcher Vorlage löst eine Wiedervermietung ein separat zu vereinbarendes Erstvermietungshonorar aus [6]. Einzelne Anbieter nennen dafür eine bis anderthalb Monatsmieten [14][15].
Das ordentliche Verwaltungshonorar nicht. Über die Nebenkosten anrechenbar ist nur der Verwaltungsaufwand für die Nebenkostenabrechnung (Art. 4 Abs. 3 VMWG). Bei der Heizung kommt die damit verbundene Verwaltungsarbeit hinzu (Art. 5 VMWG) [17].
Grundsätzlich ja, denn der Vertrag untersteht dem Auftragsrecht (Art. 404 OR) [9][10]. Eine Kündigung zur Unzeit kann aber Schadenersatz auslösen, und Verträge sehen oft Entschädigungen vor [6]. Planen Sie einen Wechsel idealerweise auf das Ende einer Abrechnungsperiode.
Die Kosten einer Immobilienverwaltung in der Schweiz lassen sich gut eingrenzen. Bei Mietliegenschaften sind es meist einige Prozent der Mieteinnahmen, bei Stockwerkeigentum ein Grundhonorar plus Einheitspauschale. Den Unterschied zwischen zwei Offerten machen aber oft die Details: Berechnungsbasis, Zusatzhonorare, Mehrwertsteuer und Vertragsbedingungen. Holen Sie mehrere Offerten ein, vergleichen Sie die Kosten in Franken pro Einheit und prüfen Sie den Leistungsbeschrieb genau.
Auf SwissImmoMap.ch finden Sie Immobilienverwaltungen im Kanton Zürich. Vergleichen Sie Anbieter und deren Schwerpunkte, und kontaktieren Sie die Verwaltungen, die zu Ihrer Liegenschaft passen. Die im Verzeichnis aufgeführten Unternehmen sind keine Preisempfehlung: Ihre Honorare sind nicht Grundlage der Rechenbeispiele in diesem Ratgeber und wurden nicht verglichen.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung. Angaben ohne Gewähr; massgebend sind die jeweils aktuellen Rechtsgrundlagen.
Vermietung, Nebenkosten, Unterhalt, Stockwerkeigentum: Welche Aufgaben eine Immobilienverwaltung in der Schweiz übernimmt und worauf Sie bei der Wahl achten sollten.
Was macht ein Immobilienmakler, was kostet er und woran erkennen Sie einen guten Makler? Eine Checkliste für Eigentümerinnen und Eigentümer in der Schweiz.
