Coût d’une gérance immobilière en Suisse 2026 : ce que coûte vraiment une gérance professionnelle

Pour un immeuble locatif entièrement loué, les guides suisses citent le plus souvent 4 à 5 pour cent des loyers annuels encaissés comme honoraires d’une gérance professionnelle (« régie » en Suisse romande) [1][2]. Pour la propriété par étages (PPE), on facture généralement des honoraires de base d’environ 2’000 à 2’500 francs par an, plus 350 à 500 francs par unité. C’est ce que montrent l’association suisse de la propriété par étages (Schweizer Stockwerkeigentümerverband) et un comparateur [3][4]. Ces valeurs sont des ordres de grandeur et non des moyennes de marché relevées statistiquement. Il n’existe pas de tarif obligatoire en Suisse. Ce que vous payez réellement dépend du type de bien, de sa taille, de l’étendue des prestations et des prestations supplémentaires.

Ce guide explique les modèles d’honoraires courants, situe les chiffres publiés et présente des exemples de calcul aux hypothèses transparentes. Les dispositions légales citées sont accompagnées de liens vers Fedlex dans la liste des sources. Ce guide est une information générale et ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Pour savoir ce que fait une gérance en général, consultez notre guide Que fait une gérance immobilière ?

L’essentiel en bref

• Immeubles locatifs : valeur indicative de 4 à 5 pour cent des loyers pour un immeuble locatif entièrement loué. Dans les régions à faibles loyers, cela peut aller jusqu’à 7 pour cent selon UBS [1].
• Propriété par étages : honoraires de base plus un forfait par unité, parfois avec un supplément pour les places de parc [3][4].
• Pas de tarif unique : les honoraires se fixent librement. En 2012, dans l’affaire USPI Neuchâtel, la Commission de la concurrence (COMCO) a jugé contraire au droit de la concurrence l’application de recommandations d’honoraires pour les frais de gérance [5].
• Les frais supplémentaires font la différence : premières locations et relocations, rénovations importantes, procédures juridiques et frais de tiers sont souvent facturés à part [6].
• Taxe sur la valeur ajoutée : le taux normal est de 8,1 pour cent [7][8]. Vérifiez si une offre est indiquée TVA comprise ou hors TVA.
• Contrat : un contrat de gérance est soumis au droit du mandat et peut en principe être résilié en tout temps. Une résiliation en temps inopportun peut donner lieu à des dommages-intérêts [9][10].

Pourquoi il n’existe pas de prix moyen officiel

Qui cherche le coût d’une gérance immobilière trouve beaucoup de pourcentages, mais aucune statistique officielle. Les honoraires de gérance se négocient librement. Les recommandations d’honoraires émanant d’associations professionnelles sont considérées comme délicates au regard du droit de la concurrence depuis la décision de la COMCO de 2012 (USPI Neuchâtel) [5].

Les valeurs publiées proviennent donc de trois types de sources, dont la portée diffère :

1. Valeurs indicatives de banques, d’associations et de plateformes de conseil, le plus souvent sous forme de fourchettes et sans méthodologie publiée [1][2][4].
2. Comparateurs qui exploitent des offres ou des enquêtes auprès de gérances inscrites. L’échantillon et la méthode ne sont en général pas publics [3][11].
3. Tarifs de prestataires publiés par des gérances individuelles. Ils montrent des prix concrets, mais ne sont pas représentatifs du marché [12][13].

Les modèles d’honoraires comparés

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Modèle au pourcentage : la base de calcul est déterminante

Avec le modèle au pourcentage, il vaut la peine de lire les petites lignes. Les honoraires sont-ils calculés sur le loyer brut (charges comprises) ou sur le loyer net ? À pourcentage égal, la base nette est plus avantageuse pour les propriétaires [3]. De nombreuses gérances calculent en outre sur le loyer théorique (Soll-Miete), c’est-à-dire les loyers dus selon le contrat. Les honoraires sont alors aussi dus lorsqu’un locataire ne paie pas [3].

Honoraires de base plus unités : le modèle usuel en propriété par étages

Une communauté de propriétaires d’étages ne perçoit en général pas de loyers sur lesquels un pourcentage pourrait être appliqué. Les honoraires se composent donc d’un montant de base pour l’immeuble et d’un montant par unité. Pour les grands ensembles, le montant par unité diminue en règle générale [3]. Selon l’association suisse de la propriété par étages, les prestations de planification de l’entretien et de la rénovation ne sont souvent pas comprises dans les honoraires forfaitaires [4].

Immeuble locatif, propriété par étages, immeuble commercial : les différences

Gérance d’immeubles locatifs

La gérance agit sur mandat du propriétaire. Elle loue, conclut les contrats de bail, encaisse les loyers, envoie des rappels, établit les décomptes de l’immeuble et des charges, organise le concierge et commande les réparations [1][6]. Selon UBS, 4 à 5 pour cent du loyer sont usuels pour un immeuble locatif entièrement loué, et jusqu’à 7 pour cent dans les régions à faibles loyers [1]. L’effort par logement est similaire, mais les loyers sont plus bas.

Gérance en propriété par étages

Ici, la communauté des propriétaires d’étages est la mandante. L’assemblée nomme le gérant et le surveille (art. 712m al. 1 ch. 2 du Code civil, CC). Elle peut le révoquer en tout temps, sous réserve d’éventuelles prétentions en indemnisation (art. 712r al. 1 CC) [16]. Le gérant exécute les décisions, répartit les frais communs, établit les comptes, encaisse les contributions et gère les fonds (art. 712s CC) [16]. La rémunération du gérant fait partie des frais communs. Les propriétaires d’étages les supportent selon leurs quotes-parts (art. 712h CC), sauf règle contraire [16]. En pratique, s’y ajoutent l’assemblée, le procès-verbal, le budget, les comptes annuels et la gestion du fonds de rénovation [11][4].

Gérance d’immeubles commerciaux

Pour les surfaces de bureaux, de commerce de détail ou commerciales, la gestion est souvent plus exigeante. Sont typiques les baux commerciaux avec options et clauses d’indexation, des clés de répartition des charges variées et des installations techniques [13]. L’élaboration de baux commerciaux volumineux figure comme prestation à rémunérer séparément dans le modèle de contrat zurichois [6]. Les prix trouvés proviennent exclusivement de tarifs de prestataires : 4 à 5 pour cent des loyers nets ou un pourcentage du chiffre d’affaires [12] ou un prix fixe selon le travail effectué [13]. Nous n’avons pas trouvé de fourchette de prix fiable à l’échelle nationale pour la gérance d’immeubles commerciaux.

Zurich et autres régions : ce que l’on peut démontrer

Pour Zurich, Zoug, Bâle, Lucerne, Berne ou la Suisse romande, il n’existe pas de comparaisons de prix fiables et accessibles au public. Nous n’indiquons donc pas de valeurs moyennes régionales.

Un lien qualitatif peut être démontré : comme les honoraires dépendent le plus souvent d’un pourcentage du loyer, les propriétaires des régions à loyers élevés paient davantage de francs à pourcentage égal. Dans les régions à faibles loyers, des pourcentages plus élevés sont en revanche souvent demandés [1][2]. Une comparaison en francs par logement et par an est donc plus parlante que le seul pourcentage.

Exemples de calcul en francs

Les exemples de calcul suivants sont nos propres illustrations simplifiées, fondées sur les fourchettes citées ci-dessus. Ce ne sont ni des offres ni des moyennes de marché.

Exemple 1 : immeuble locatif de 8 logements

• Hypothèses : 8 logements, loyer net de 2’200 francs par mois chacun, entièrement loués, honoraires de 4 à 5 pour cent du loyer théorique net [1], une relocation par an.
• Loyers nets annuels : 8 × 2’200 × 12 = 211’200 francs
• Honoraires à 4 pour cent : 8’448 francs, soit environ 9’132 francs avec 8,1 % de TVA
• Honoraires à 5 pour cent : 10’560 francs, soit environ 11’415 francs avec 8,1 % de TVA
• Relocation, si facturée séparément : hypothèse d’un à un mois et demi de loyer selon les indications de prestataires [14][15] = 2’200 à 3’300 francs en plus

À titre de comparaison : un comparateur indique, pour un immeuble locatif de 8 logements avec 150’000 francs de loyers nets, des coûts annuels d’environ 5’000 à 8’000 francs sans relocation [3].

Exemple 2 : communauté de propriétaires d’étages de 12 unités

• Hypothèses : 12 logements, 12 places de garage, honoraires de base de 2’000 à 2’500 francs, 350 à 500 francs par unité, 30 à 50 francs par place de garage [4].
• Valeur basse : 2’000 + (12 × 350) + (12 × 30) = 6’560 francs par an
• Valeur haute : 2’500 + (12 × 500) + (12 × 50) = 9’100 francs par an
• Par logement : environ 547 à 758 francs par an, chaque fois plus la TVA si la gérance est assujettie à la TVA

Un comparateur indique, pour une communauté de 12 logements, une fourchette d’offres d’environ 4’000 à 12’000 francs [3]. Cette amplitude montre à quel point l’étendue des prestations et le prestataire influencent le prix.

Exemple 3 : un appartement en propriété par étages loué

• Hypothèses : loyer net de 2’000 francs par mois, soit 24’000 francs par an.
• À 5 pour cent : 1’200 francs par an
• Avec un forfait annuel d’environ un loyer mensuel, tel que publié par un prestataire [12] : 2’000 francs par an, soit environ 8,3 pour cent du loyer

Pour les objets individuels, les forfaits et les honoraires minimaux pèsent donc davantage.

Ce qui est compris dans les honoraires et ce qui ne l’est pas

Les Conditions générales du contrat de gérance (édition 2019), publiées conjointement par HEV Zürich, SVIT Zürich et VZI, montrent comment un mandat standard peut être structuré [6]. Votre propre contrat peut s’en écarter.

Compris dans les honoraires convenus selon le modèle [6] :

• Mise en location avec annonces appropriées et collecte de renseignements sur les candidats locataires
• Conclusion, renouvellement et résiliation des baux, garanties de loyer
• États des lieux d’entrée et de sortie avec procès-verbal
• Encaissement des loyers, rappels, trafic des paiements
• Comptabilité de l’immeuble, décomptes de chauffage et de charges
• Engagement et contrôle du concierge, décompte des salaires
• Visites de contrôle régulières, ordres de réparation dans les limites de la compétence
• Contrats d’assurance et de service, sinistres

Facturé séparément selon le modèle [6] :

• Honoraires de première location en cas de relocation, montant à convenir
• Rénovations et transformations importantes ou complexes
• Représentation devant l’autorité de conciliation, les tribunaux et les autorités, réquisitions de poursuite
• Baux commerciaux volumineux, adaptations générales de loyer
• Budgets pluriannuels, planification des investissements, indicateurs
• Rapport écrit sur les comptes de l’immeuble, gestion des hypothèques

UBS précise en outre que les honoraires de gérance comprennent l’organisation du concierge, mais pas ses prestations ni ses charges sociales [1].

Frais supplémentaires auxquels il faut prêter attention

• Indemnité de mise en place : une indemnité unique peut être due pour la reprise des dossiers et la mise en place du mandat, au forfait ou selon le travail effectué [6].
• Frais de tiers : annonces, renseignements sur les poursuites et renseignements fiscaux, port, frais bancaires, formulaires, frais de justice et d’avocat [6].
• Taxe sur la valeur ajoutée : le taux normal est de 8,1 pour cent (art. 25 de la loi sur la TVA, LTVA) [7][8]. Les entreprises dont le chiffre d’affaires annuel imposable est inférieur à 100’000 francs sont exemptées de l’assujettissement (art. 10 al. 2 let. a LTVA) [7]. Les petites gérances facturent donc parfois sans TVA. Le 29 novembre 2026, une hausse du taux normal de 8,1 à 8,5 pour cent sera soumise au vote. Elle pourrait entrer en vigueur début 2028 (communiqué du Conseil fédéral, en allemand) [8].
• Honoraires minimaux et indexation : le modèle zurichois prévoit que les honoraires facturés après douze mois valent honoraires minimaux et que les forfaits peuvent être adaptés à l’indice suisse des prix à la consommation [6].
• Indemnité en cas de résiliation anticipée : le modèle mentionne 1 pour cent du loyer théorique brut pour la durée restante jusqu’au prochain terme de résiliation possible, y compris en cas de vente de l’immeuble [6].
• Migration des données lors d’un changement : des données préparées ou une aide à la migration peuvent coûter en plus [6].

Durée du contrat et résiliation

Le Tribunal fédéral range les contrats de gérance d’immeubles dans le droit du mandat (ATF 106 II 157) [10]. Selon l’art. 404 CO, un mandat peut être révoqué ou résilié en tout temps par chaque partie. Si cela se produit en temps inopportun, la partie qui se retire doit réparer le dommage causé [9]. La doctrine apprécie différemment la question de savoir si des termes de résiliation et des indemnités fixés par contrat sont applicables aux gérances d’immeubles [20].

En pratique, le modèle zurichois prévoit une résiliation moyennant un préavis de six mois pour la fin d’une année civile [6]. En propriété par étages, selon un comparateur, un préavis de trois à six mois pour la fin de l’exercice est répandu [11]. L’art. 712r CC s’applique en outre à la communauté [16]. En cas de doute, un conseil juridique est recommandé.

Liste de contrôle : comment choisir une gérance immobilière

• ☐ Offre avec une base de calcul claire : net ou brut, loyer théorique ou effectif
• ☐ Indication précisant si les prix s’entendent TVA comprise ou hors TVA
• ☐ Descriptif complet des prestations avec toutes les prestations supplémentaires et leurs prix
• ☐ Honoraires de première location et de relocation fixés par écrit
• ☐ Compétence financière de la gérance définie par mandat
• ☐ Règles sur les honoraires minimaux, l’indexation et l’indemnité de mise en place
• ☐ Délai de résiliation, terme de résiliation et indemnité en cas de résiliation anticipée
• ☐ Reporting : fréquence, forme, accès à un portail propriétaires
• ☐ Joignabilité et service d’urgence
• ☐ Expérience avec votre type de bien et votre région, références
• ☐ Association professionnelle et formation de l’équipe
• ☐ Au moins deux à trois offres comparables

Questions fréquentes

Quel pourcentage demande une gérance immobilière en Suisse ?

Pour les immeubles locatifs entièrement loués, les banques et les guides citent le plus souvent 4 à 5 pour cent des loyers, et jusqu’à 6 ou 7 pour cent dans les régions à faibles loyers [1][2]. Ce sont des valeurs indicatives. Il n’existe ni taux obligatoire ni statistique officielle.

Combien coûte la gérance d’une communauté de propriétaires d’étages ?

L’association suisse de la propriété par étages cite des honoraires de base d’environ 2’000 à 2’500 francs par an et 350 à 500 francs par unité [4]. Pour une communauté de 12 logements, notre exemple de calcul aboutit à environ 6’500 à 9’100 francs par an.

Une relocation est-elle comprise dans les honoraires ?

Cela dépend du contrat. Dans le modèle zurichois, une relocation donne lieu à des honoraires de première location à convenir séparément [6]. Certains prestataires indiquent à ce titre un à un mois et demi de loyer [14][15].

Puis-je répercuter les frais de gérance sur les locataires ?

Pas les honoraires de gérance ordinaires. Seul le travail administratif pour le décompte de charges peut être imputé via les frais accessoires (art. 4 al. 3 OBLF). Pour le chauffage, s’y ajoute le travail administratif correspondant (art. 5 OBLF) [17].

Puis-je changer de gérance en tout temps ?

En principe oui, car le contrat est soumis au droit du mandat (art. 404 CO) [9][10]. Une résiliation en temps inopportun peut toutefois donner lieu à des dommages-intérêts, et les contrats prévoient souvent des indemnités [6]. Idéalement, planifiez un changement pour la fin d’une période de décompte.

Conclusion : comparer en vaut la peine

Les coûts d’une gérance immobilière en Suisse se laissent bien cerner. Pour les immeubles locatifs, il s’agit le plus souvent de quelques pour cent des loyers, pour la propriété par étages d’honoraires de base plus un forfait par unité. La différence entre deux offres tient toutefois souvent aux détails : base de calcul, honoraires supplémentaires, taxe sur la valeur ajoutée et conditions contractuelles. Demandez plusieurs offres, comparez les coûts en francs par unité et examinez attentivement le descriptif des prestations.

Sur SwissImmoMap.ch, vous trouvez des régies immobilières dans le canton de Zurich. Comparez les prestataires et leurs domaines de spécialité, et contactez les gérances qui conviennent à votre bien. Les entreprises répertoriées ne constituent pas une recommandation de prix : leurs honoraires ne sont pas la base des exemples de calcul de ce guide et n’ont pas été comparés.